Comprar um imóvel em leilão pode sair até 40% mais barato do que o preço de mercado (dado Galdieri/Bloomberg). Contudo, todo cuidado é pouco, como vamos ver adiante.

Com a crise econômica muitas pessoas não conseguem pagar financiamento imobiliário e dívidas dos imóveis, que acabam indo a leilão por preços mais baixos que os de mercado. Por isso, arrematar imóveis em leilão pode ser um excelente negócio de investimento, com preços de até 40% menores.

Leilão nada mais é do que uma maneira de se adquirir bens, quer seja judicial ou extrajudicial. O leilão se diferencia da compra e venda por não ser feita entre as partes, não havendo vendedor, comprador, ou uma negociação para se chegar ao valor do bem. Nos leilões judiciais a alienação é feita em um processo e o Juiz é quem vai homologar ou não a arrematação. Nos leilões os interessados fazem os lances, em disputa na qual sairá vencedor quem der a maior oferta.

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os leilões judiciais são sempre realizados em um processo judicial, em uma ação de execução de cumprimento de sentença. Em ambos os casos não há o pagamento de uma dívida, o que enseja a penhora dos bens do devedor, que são expropriados. Uma das maneiras de realizar a expropriação é por meio de leilões.

Por sua vez, os leilões extrajudiciais de imóveis são realizados por bancos e instituições financeiras, podendo ser realizados por pessoas físicas nos casos de inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária surgiu da necessidade de existirem processos eficientes e rápidos em vista da inadimplência de compradores de imóveis, sendo importante instrumento jurídico para cobrir a lacuna das outras formas de garantias creditícias, como as hipotecas, que demandam longas ações judiciais, podendo durar vários anos.

Assim, a alienação fiduciária passou a ser largamente usada no mercado imobiliário, permitindo, assim, que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial. Contudo, se existe vantagem para o credor há uma desvantagem para o arrematante, pois ao contrário das arrematações judiciais, onde a posse do imóvel é entregue ao arrematante pelo Juiz da ação, nas alienações é necessário ingressar com processo específico, o que resulta em tempo e custos.

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, sendo pessoa física maior e capaz e que esteja na livre administração de seus bens. Contudo, não podem participar os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público, e da Defensoria Pública, e etc (art. 890, do CPC/2015).

O credor pode arrematar o bem ao utilizar seu crédito que, se for inferior ao valor do lance, deverá pagar a diferença em dinheiro, não devendo confundir arrematação pelo credor com adjudicação.

Adjudicação pode ser definida como aquisição do bem pelo próprio exequente da ação, que vai usar o valor de seu crédito. Contudo, deverá ser feita pelo valor da avaliação, e se o valor do crédito for menor que o dos bens, deverá depositar a diferença.

Assim, tanto leilão como adjudicação pelo credor são formas jurídicas de se fazer expropriação dos bens do devedor para pagamento das dívidas, que pela lei é a forma preferencial de se fazer a expropriação.

Todos os bens podem ser levados à penhora e a leilão, com exceção de alguns bens que são legalmente impenhoráveis. São os bens de família, que estão previstos na Lei 8.009, de 1990, e os relacionados no CPC/2015, como, por exemplo, móveis e utilidades domésticas, salvo os de elevado valor, os vestuários, pertences de uso pessoal, os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, aposentadorias, pensões, pecúlios e montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e os destinados ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, as ferramentas e utensílios necessários ao exercício profissional, o seguro de vida, e a pequena propriedade rural, desde que seja trabalhada pela família.

Contudo, a impenhorabilidade não vale quando se trata de crédito concedido para a aquisição do próprio bem, assim como em caso de dívidas condominiais, contrato de fiança ou para pagamento de prestação alimentícia.

Assim, os leilões são licitações onde o vencedor é aquele que oferecer o maior preço ou maior oferta. São feitos em duas oportunidades, sendo que na primeira não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital. Assim, se não houver lances nesta primeira data, os lances começam pelo valor mínimo que é fixado pelo Juiz, que gira entre 40% e 60% do valor da avaliação.

Importante dizer é que o valor do bem é atribuído por um Perito Judicial que é nomeado pelo juízo para produzir laudo de avaliação, que também pode ser produzido por Oficial de Justiça Avaliador. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, e etc.

Antes de os leilões judiciais serem realizados de forma unificada, cada vara judicial designava uma data para sua realização. Os leilões ocorriam na frente das varas ou nos átrios do fórum e eram realizados por oficiais de justiça e servidores.

Hoje os leilões judiciais são realizados de forma unificada, dando mais transparência e segurança. Na Justiça Estadual e Federal os leilões judiciais são sistematizados, em uma mesma data, e reunindo vários processos, realizados por leiloeiros registrados na Junta Comercial, quando são apregoados, na mesma data e local, vários bens, na presença de um Juiz, com gravação de todo procedimento.

Os bens podem ser penhorados e leiloados em lotes ou isoladamente. Lote é o conjunto de bens que vão a leilão. A preferência é pela aquisição do lote inteiro, mas se o licitante tiver interesse em apenas um dos bens, poderá lançar desde que não haja oferta no lote completo.

A posse do bem apresenta diferenças na arrematação judicial e na extrajudicial. Na arrematação judicial o próprio Juiz da vara na qual a arrematação foi realizada vai providenciar a entrega da posse do imóvel. Homologada a arrematação o magistrado expede ordem de imissão e o Oficial de Justiça entrega a posse do imóvel a pessoa que arrematou. Se quem estiver ocupando o imóvel for o devedor – antigo proprietário, o Juiz vai conceder prazo para a desocupação. Caso não desocupe, espontaneamente, dentro do prazo, será forçado a sair da posse, até com força policial.

Se houver locação, a solução correta é resolver a situação por meio da própria lei de locação, permitindo, assim, que a pessoa que adquire o imóvel rompa o contrato, desocupando, desta maneira, o imóvel, ou continue com a locação recebendo sua remuneração.

Na arrematação extrajudicial o banco ao retomar o imóvel o leva a leilão, por exemplo, por não pagamento da hipoteca. Esta modalidade é chamada de alienação fiduciária, que é uma forma encontrada para financiar o imóvel. Se a pessoa não paga perde o imóvel, e o banco é obrigado por lei a mandá-lo para o leilão. Neste caso, não há mandado de imissão na posse, pois não se está em um processo judicial.

Assim, a pessoa arremata o imóvel, recebe a documentação, faz os registros necessários e, se por acaso, não conseguir amigavelmente entrar em contato com o devedor, ou com a pessoa que residir no imóvel, a solução é mover uma ação reivindicatória. A lei manda entregar o imóvel em 60 dias. 

A maioria dos imóveis estão ocupados. Mas, se o imóvel estiver vazio ou ocupado pelo devedor é melhor. Se houver locação, ou arrendamento, é mais difícil, mas há solução jurídica. Assim, o investidor precisa levar em conta todas estas informações na hora de fazer a arrematação. É o que proporciona Marcos Cilos Imóveis, com toda sua equipe de especialistas.